Mit Wohnimmobilien lässt sich ein Vermögen aufbauen – und das sehr zuverlässig. Doch für maximalen Erfolg ist die richtige Strategie entscheidender denn je. Wer überdurchschnittliche Gewinne erzielen will, muss cleverer als das Gros der Anleger sein. Das ist bei Immobilien nicht anders als bei Aktien. Doch wer mit Aktien Millionär werden möchte, benötigt neben Sachverstand auch viel Glück. Das ist mit der richtigen Immobilienstrategie einfacher. Die Risiken sind weitaus geringer, der Erfolg lässt sich besser planen. Allerdings ist der zeitliche Horizont länger.

Das große Plus von vermieteten Immobilien gegenüber anderen Anlageprodukten: die laufenden Einnahmen sind vergleichsweise hoch und sicher. Damit kann eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus zu einem hohen Anteil oder sogar komplett über Darlehen finanziert werden. Die Folge: der Eigenkapitaleinsatz hält sich in Grenzen, die Immobilie wird überwiegend – im Idealfall sogar ganz! – durch die Mieteinnahmen abbezahlt. Hypothekendarlehen mit fünf- bis zehnjähriger Zinsbindung kosten zur Zeit etwa 5 bis 5,5 Prozent. Die Mietrendite liegt bei einer Eigentumswohnung bei etwa 3 bis 5 Prozent, bei einem Mehrfamilienhauses bei zirka 5 bis 8 Prozent. Größer ist also besser. Denn dem Käufer einer Eigentumswohnung ist es meist nur unter Einbindung eines Disagios oder durch die Wahl einer kurzen Zinsbindung (beides erhöht das Risiko) möglich, zumindest die Zinsbelastung aus der Miete zu tragen. Die Tilgung, Instandhaltungsaufwendungen sowie nicht umlagefähige Nebenkosten muss er aus Eigenkapital oder der Steuerersparnis bestreiten. Der Erwerber eines Mehrfamilienhauses erwirtschaftet im Idealfall sogar noch Überschüsse.

Wichtig: immer liquide bleiben

Wer eine Immobilie kaufen möchte, benötigt viel Eigenkapital, lautet eine landläufige Meinung. Es kommt darauf an. Die Sicherstellung der Liquidität ist oberstes Ziel für jeden Investor. Wer illiquide ist, ist pleite – ganz einfach. Die (Liquiditäts-)Risiken einer Immobilie sind Zinsänderung, Mietausfall und Reparaturen. Wie hoch ist das Risiko einer vermieteten, zehn Jahre fest finanzierten, gut versicherten und baulich soliden Eigentumswohnung? Es dürfte bei etwa einem Jahr Mietausfall und 20.000 Euro für Reparaturen liegen.
Bei einem Mehrfamilienhaus mit zehn Mietwohnungen ist es höher, aber nicht zehnmal höher. Denn die Wahrscheinlichkeit, daß alle zehn Mieter nicht mehr bezahlen und in allen Wohnungen gleichzeitig teure Reparaturen anfallen ist gering. 100.000 Euro Eigenkapital bei guter Bausubstanz können daher ausreichend sein. Wobei nicht nur Eigenkapital Liquidität darstellt, sondern auch freie Kreditlinien. So kann es sinnvoll sein, bereits bei der Finanzierung einen Überziehungskredit für das Mietkonto zu vereinbaren, der bei Bedarf abgerufen werden kann.
Die meisten Banken verlangen den Einsatz von Eigenkapital. Doch das zum Kauf verwendete Eigenkapital steht nicht mehr zur Absicherung der Risiken zur Verfügung, es ist gebunden. Frei wird das Geld erst wieder beim Verkauf des Objekts. Ferner fehlt die Vermögensstreuung, freies Eigenkapital kann beispielsweise in Rentenpapieren, Aktien oder Fonds angelegt werden. Auch reduziert der Investor seine Steuerersparnis, da weniger Fremdkapitalzinsen anfallen.
Sollte die Bank auf einen Eigenkapitaleinsatz bestehen, kann dies sinnvoll sein: das Geld für einen fest vereinbarten Zeitraum (wichtig, denn Sicherheiten geben Banken ungern frei!) als Sicherheit anbieten. Der Einsatz von Eigenkapital oder die Stellung zusätzlicher Sicherheiten hat den Vorteil, daß sich die Bank mit einem geringeren Darlehenszins zufrieden gibt.

Schnell oder langsam tilgen?

Auch schnell tilgen lohnt nicht immer. Die Wahl des Tilgungsmodells hängt von den persönlichen und wirtschaftlichen Zielen ab. Möchte ein heute Fünfzigjähriger einen Großteil der Alterseinkünfte aus den Mieterträgen der Immobilie bestreiten, Mus er schnell tilgen. Ein vierzigjähriger Investor wählt vielleicht lieber die Mindesttilgung von einem Prozent, legt die Überschüsse aus der Immobilie anderweitig an und erzielt damit eine breitere Vermögensstreuung. Daß die Immobilie bis zum Eintritt in den Ruhestand nicht komplett getilgt ist, braucht ihn nicht zu stören. Handelt es sich um ein gutes Objekt in gefragter Lage, sind die Mieten schon aufgrund der Inflationsrate so gestiegen, daß der Überschuss nach Zins und Tilgung ordentlich ausfallen sollte.
Welche Zinsbindung gewählt wird, hängt von der Risikofreude und der Liquidität ab. Eine kurze Bindung spart Zinsen, die ersparte Summe kann zur zusätzlichen Tilgung eingesetzt, anderweitig angelegt oder in die Immobilie investiert werden. Da wir uns immer noch in einer Niedrigzinsphase befinden, ist jedoch das Risiko sehr groß, aß das Zinsniveau in einigen Jahren höher ist.
Doch nach zehn Jahren ist nicht entscheidend mehr getilgt als nach fünf Jahren. Das Zinsänderungsrisiko kann daher je nach dann geltendem Zinssatz in zehn Jahren höher sein als in fünf Jahren. Für eine längere Laufzeit spricht jedoch, aß dann die Mieteinnahmen, die ja die Zinsen tragen sollen, höher sein werden als nach einer kurzen Laufzeit.
Wer das Zinsänderungsrisiko reduzieren möchte, muss das Darlehen splitten. Sinnvoll kann sein, einen (größeren) Teil des Darlehens für zehn Jahre oder länger festzuschreiben und einen (kleineren) Teil kurzfristiger. Für den größeren Darlehensbetrag werden nur die Zinsen bezahlt, die gesamte Tilgung und die aufgrund der kürzeren Laufzeit gesparten Zinsen fließen in den kürzer laufenden Darlehensteil.
Allerdings herrscht derzeit eine sehr ungewöhnliche Situation. Die Differenz zwischen einer kürzeren oder einer längeren Zinsbindung ist so gering, daß sich in den meisten Fällen eine möglichst lange Zinsbindung lohnt.

Preiswert einkaufen

Der Gewinn liegt im Einkauf, dies gilt auch für Immobilien. Einen einheitlichen Preis wie bei Aktien gibt es nicht, jedes Objekt ist ein Unikat. Doch werden ähnliche Häuser oder Wohnungen oft zu sehr unterschiedlichen Preisen angeboten, vergleichen ist unbedingt notwendig. Die beiden wichtigsten Kriterien sind Kaufpreis pro Quadratmeter und Mietrendite (die Jahresnettomiete in Prozent zum Kaufpreis). Manchmal bieten Privatpersonen aus Unkenntnis zu preiswert an, oder der Verkäufer braucht dringend Geld.
Als Faustregel gilt: der Neubau oder bereits sanierte Altbau wirft eine geringere Rendite ab, bereitet aber auch weniger Arbeit. Wer eine deutlich überdurchschnittliche Rendite erzielen möchte, muss Zeit, Arbeit und oft weiteres Kapital mitbringen. Ein Schnäppchen können Objekte mit schlechten Grundrissen oder fehlenden Balkonen sein. Eine versetzte Wand oder in Ständerbauweise vorgestellte Balkone können eine andere Mieterklientel ansprechen und zu höheren Mieteinnahmen führen. Vor allem ältere Wohnungen sind oft günstig vermietet, weil der bisherige Eigentümer auf Mietanpassungen verzichtet hat. Dann kann es langfristig lukrativer sein, ein Haus mit anfangs weniger Mietrendite, aber hohem Entwicklungspotential zu erwerben.
Die Verzinsung einer Kapitalanlage drückt auch ihr Risiko aus. So gibt es beispielsweise in einigen Stadtteilen Berlins, Bremerhavens oder im Ruhrgebiet Mehrfamilienhäuser mit einer Anfangsrendite von 10 Prozent. Das ist verlockend, schließlich wirft das Investment von Anfang an satte Überschüsse ab. Allerdings ist das Risiko einer langfristigen Vermietbarkeit deutlich größer. Wer weiß schon, wie es um diese Standorte in zwanzig oder mehr Jahren bestellt ist? Zudem handelt es sich meist um Siedlungshäuser aus den dreißiger Jahren oder Nachkriegsbauten, mit denen in diesen Lagen kaum Wertsteigerungen möglich sind.
Anders bei Immobilien in zentralen Lagen gefragter Städte. Hier ist zwar selbst bei Mehrfamilienhäusern eine Mietrendite von 5 oder 6 Prozent ein guter Wert, doch lassen sich mit hoher Wahrscheinlichkeit über die Jahre Mietsteigerungen und dadurch Wertzuwächse realisieren. Anfänglicher Cashflow oder langfristige Wertsteigerung ist also eine Frage, die je nach Anlegermentalität oder -ziel beantwortet werden muß.
Ein Immobilienportfolio kann sinnvollerweise aus beiden Typen bestehen: die sogenannten Cashcows finanzieren die Unterdeckung der langfristig betrachteten Wertsteigerungsobjekte oder tragen zum Lebensunterhalt des Eigentümers bei. Bis die Wertsteigerungsimmobilien endlich entschuldet sind, haben die Cashflow-Objekte vielleicht sogar an Wert verloren, aber ihre Aufgabe haben sie erfüllt.

Wohnungsbedarf steigt

Noch nie war die Wahl des richtigen Standorts so wichtig. Nach dem Zweiten Weltkrieg herrschte lange eine deutschlandweit relativ gleichmäßige Wohnraumnachfrage. Diese Zeiten sind vorbei. Die Bevölkerungsentwicklung bereitet dabei weniger Sorge, zudem die Prognosen sehr unterschiedlich sind. Während die einen Auguren bis 2050 einen Rückgang von derzeit 82,6 auf 75,1 Millionen Menschen erwarten, glaubt das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung aufgrund der steigenden Lebenserwartung an einen Anstieg auf 83,1 Millionen Bürger.
Positiv für die Wohnungsnachfrage ist, daß der Trend zu Single-Haushalten anhält. Das Forschungsinstitut Empirica rechnet mit zwei Millionen Haushalten mehr bis 2020. Zudem soll der Wohnflächenverbrauch pro Kopf in den nächsten zwanzig Jahren um acht bis zehn Quadratmeter wachsen. Empirica leitet daraus einen Neubaubedarf bis 2020 in Westdeutschland von jährlich 200.000 Wohnungen ab. Selbst in den neuen Bundesländern bestünde bis 2010 ein Neubaubedarf. In begehrten Regionen sehen die Forscher noch 2020 Wohnungsinteressenten Schlange stehen. Das Researchinstitut Feri rechnet mit jährlichen Mietsteigerungen von 2,5 Prozent im Durchschnitt.
Problematischer ist für Investoren, daß sich Deutschland zunehmend in Zuzugs- und Abwanderungsregionen aufteilt. So verlieren beispielsweise das Ruhrgebiet und viele Städte in den neuen Bundesländern Bewohner. In Magdeburg sank die Einwohnerzahl in 14 Jahren von 291 000 auf 230.000, und der Exodus geht weiter. Aber auch ländliche Gegenden im Süden gehören zu den Verlierern. Während beispielsweise in Stuttgart eine neue Wohnungsnot droht, veröden eine Autostunde entfernt auf der Schwäbischen Alb Dörfer.
Nicht duplizierbare Objekte in nicht vermehrbaren Lagen wachstumsstarker Städte verheißen die besten Chancen. Wenn ein großes Neubaugebiet am Stadtrand entwickelt wird, sinken oder stagnieren im Umfeld aufgrund des neuen Angebots oft jahrelang die Mieten und Kaufpreise. In der Innenstadt kann das nicht passieren. Und so banal es auch klingt: Gründerzeit- und Jugendstilgebäude sind nicht nur aufgrund ihres Flairs gefragt, sie lassen sich auch nicht neu bauen. Das Angebot bleibt dauerhaft knapp, die Preise damit hoch.
Das innerstädtische Wohnen erlebt eine Renaissance. Einer Studie von Urban Land Institute und Price Waterhouse Coopers zufolge soll die Entwicklung innerstädtischen Wohnraums eine der am stärksten wachsenden Immobiliensegmente sein. Die Innenstadtwohnung hat seit 2003 kontinuierlich in der Käufergunst zugelegt, ermittelte die Studie Trend-Research von DB Immobilien.
Die Babyboomer, die geburtenstarken Nachkriegsjahrgänge, wollen in die Innenstädte. Auch junge und gut verdienende Singles, Paare und sogar Familien schätzen die kurzen Wege, die Nähe zur Arbeit, zum Einkaufen und zu Freizeiteinrichtungen. Dazu tragen auch die steigenden Energiekosten bei, die Autofahrten aber auch den öffentlichen Nahverkehr verteuern.