1. Einführung

Im Rahmen der Diskussion über die Entwicklung des Bereichs „Wohnen“ spielen neue Entwicklungen und Trends eine große Rolle. Vor dem Hintergrund der grundlegend geänderten Rahmenbedingungen, insbesondere
geänderter demographischer Rahmenbedingungen sowohl die natürliche Bevölkerungsentwicklung als auch das Wanderungsverhalten der Bevölkerung betreffend,
erhöhter Wettbewerbssituationen der Kommunen um die Ansiedlung von Unternehmen des produzierenden Gewerbes und des Dienstleistungsbereichs, insbesondere aufgrund der zunehmenden Globalisierung sowie der Erweiterung der Europäischen Union um Länder, die überaus attraktive betriebliche Standortbedingungen bieten,
neuer Formen des Arbeits- und Pendlerverhaltens,
zunehmenden Wettbewerbs der Kommunen um Gewinnung von Wohnbevölkerung, insbesondere von Familien mit Kindern sowie um hochqualifizierte Bevölkerungsgruppen,
neuer Formen des Wohnstandortverhaltens gerade vor dem Hintergrund hoher Bodenpreisbelastungen in Verdichtungsräumen und deren unmittelbarem Umland einerseits sowie angesichts zunehmend steigender Energiepreise andererseits,
zunehmend knapper Haushaltsmittel im kommunalen Bereich sowie
zunehmender Notwendigkeit des Einsatzes von Management- und Marketingstrategien zur Standortprofilierung auf kommunaler Ebene
um nur einige Aspekte zu nennen, erscheint es notwendig, dass sich Anbieter und Nachfrager im Bereich des Wohnungsmarktes den neuen Herausforderungen stellen. Dabei ist neben dem Aspekt der Neubautätigkeit insbesondere auch an Neuorientierungen in den Bereichen Sanierung, Umbau, Rückbau, Modernisierung und Anpassung an die altersstrukturellen Verschiebungen zu denken.

2. Neue Trends und Nachfragebedürfnisse im Bereich „Wohnen“

Sowohl bei Neuinvestitionen als auch bei Investitionen im Bestand zeichnen sich im Bereich der Nachfrage neue Trends und Nachfragebedürfnisse ab:
Altersspezifische Wohnformen – Lebenszyklus-Wohnen,
Wohnformen nach Lebensstilen (z.B. Serviceorientiertes Wohnen, Luxuswohnen),
Wohnformen nach Preiselastizitäten (das „100.00 Euro-Haus“),
Milieuorientiertes Wohnen (z.B. einkommensstarke Bevölkerungsgruppen oder Migranten),
Hedonistische, freizeitorientierte Wohnformen (Golf und Wohnen, Wohnen, Reiten u.a.),
Versorgungsorientierte Wohnformen (z.B. assisted Living, betreutes Wohnen, Sun Cities, Mehrgenerationenhäuser oder -viertel u.a.),
Imageorientierte Wohnformen in ausgewählten landschaftlich attraktiven Wohnlagen (z.B. Münchner Süden u.a.).

Es lässt sich damit festhalten, dass der Wohnungs- und Bauflächenmarkt sich zunehmend vom Angebotsmarkt zum Nachfragermarkt entwickelt. Die Kommunen stehen in ihrer Baulandpolitik immer mehr vor der Herausforderung den einzelnen Nachfragergruppen entsprechende Grundstücke für Wohnbebauung zur Verfügung zu stellen. Dasselbe gilt für Bauträger, die sich mit sinkender Nachfrage nach Standardwohnungen in Standardlagen auseinandersetzen müssen. Demgegenüber werden individuelle Grundstücke und Wohnflächen zunehmend nachgefragt.

3. Neue Wohnstandortpräferenzen der Nachfrage als Schlüsselfaktor – Determinanten für die Wohnstandortwahl

Woraus resultieren diese Veränderungen? Geänderte Präferenzen und den Wohnstandort bestimmende Faktoren nehmen Einfluss auf die Wohnstandortwahl. Die Altersvorsorge durch Immobilien, die Dienstleistungsorientierung der potentiellen Bauherren oder Immobilienkäufer sowie die steigende Bedeutung von Lebens-, Umwelt- und Versorgungsqualitäten am Standort beeinflussen die Nachfrage nach differenzierten Wohnungs- und Wohnbauflächenangeboten. Ergänzend spielen geänderte Haushaltsgrößen und Familienstrukturen eine wesentliche Rolle.

Die Angebotsträger im Bereich des Wohnungsmarktes, Immobiliengesellschaften, Investmentgesellschaften, Wohnungsbaugesellschaften, um nur einige zu nennen, reagieren auf die veränderte Nachfrage und bieten individuell zugeschnittene Lösungen um den Bedürfnissen der Interessenten Rechnung zu tragen (Beispiele: Service-Wohnen mit umfangreichen Dienstleistungen rund um den Haushalt, Seniorenwohnen, Single-Häuser, Generationenhäuser oder thematisch orientiertes Wohnen).

Für das Wohnen sind künftig verschiedene Determinanten vor dem Hintergrund unterschiedlicher Ausstattungen der Siedlungseinheiten und den verschiedenen Bedürfnissen der Interessenten von wachsender Bedeutung:

Einrichtungen der öffentlichen und privaten Daseinsvorsorge sind für die verschiedenen Altersgruppen und auch Familienstrukturen zur Bewältigung des Alltags nach wie vor von hoher Relevanz: Junge Familien benötigen Kindergärten und, wenn beide Elternteile berufstätig sind, auch Kindertagesstätten in denen die Kinder aller Altersgruppen betreut werden können. Des Weiteren ist es für den haushaltsführenden Elternteil mit erheblichen Erleichterungen verbunden, wenn neben öffentlichen Daseinsvorsorgeeinrichtungen auch die Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs gegeben ist. Die Vereinbarkeit von Familie und Beruf wird durch die Zeiteinsparungen für Versorgungsfahrten etc. verringert und der entsprechend ausgestattete Wohnstandort gewinnt an Attraktivität.

Eine weitere Determinante für einen attraktiven Wohnstandort stellt eine quantitative und qualitativ hochwertige Erreichbarkeit dar: In Verdichtungsräumen kann überwiegend von einem guten qualitativen und quantitativen Angebot im öffentlichen Verkehr ausgegangen werden. Demgegenüber stellt sich die Situation in peripheren Räumen sehr differenziert dar mit Einflüssen auf die Wohnstandortwahl, insbesondere bei gering oder nicht motorisierten Bevölkerungsgruppen.

Neben den Anforderungen an den Wohnstandort ergeben sich entsprechend der Lebensstile, der finanziellen Leistungsfähigkeit, des Alters, der Einstellung und der Familienstruktur unterschiedliche Bedürfnisstrukturen und individuelle Wünsche hinsichtlich der eigenen „Vier Wände“:
Lebenszyklus-Wohnen ist mit häufigeren Wohnungswechseln oder flexiblen Haustypen verbunden: Im Alter steigen die Anforderungen an die Wohnung und den Standort hinsichtlich Barrierefreiheit, Gesundheits-, Service- und Notfalldienstleistungen sowie Nahversorgungsmöglichkeiten. Wohnformen nach Lebensstilen spiegeln die Individualität der Bevölkerung wider; so stellt das Luxuswohnen beispielsweise außerordentlich hohe Anforderungen an Größe und Ausstattung der Immobilie, die Qualität, Reputation und das Image des jeweiligen Standortes. Serviceorientiertes Wohnen ist auf das Vorhandensein entsprechender Dienstleistungen angewiesen, die eher in Zentralen Orten mit einer ausreichenden Nachfrage, die die Tragfähigkeit des Angebots sicherstellen kann, gegeben ist. Menschen mit ökologisch orientiertem Lebensstil könnten bei der Wohnungswahl auf kurze Wege zu Versorgungseinrichtungen und Arbeitsplatz achten. Ebenso müsste der ÖPNV den täglichen Aktionsraum qualitativ und quantitativ gut erschließen. Andererseits dürfte auch gesteigerter Wert auf die Umweltqualität am Wohnstandort gelegt werden.

Wohnformen nach Preiselastizitäten zeigen die verschiedenen Wohnwünsche der Bevölkerung einerseits, andererseits aber auch die unterschiedlichen finanziellen Spielräume. So ist es für einen Großteil der Familien zunehmend schwierig in prosperierenden Verdichtungsräumen ausreichend große Wohnflächen zu mieten, da die Miethöhen die Budgets für den Wohnraum übersteigen. Der Umzug in Umlandgemeinden der „2. Reihe“ ermöglichen günstigere Mietniveaus – allerdings in Verbindung mit höheren Mobilitätskosten.

Des weiteren sind Wegzüge von einkommensschwächeren Gruppen aus innerstädtischen Sanierungsgebieten festzustellen, die im Zuge der Aufwertung der Immobilien und des Umfelds einem sozialen Verdrängungsprozess unterliegen. In diesem Zusammenhang ist auf den Trend des milieuorientierten Wohnens hinzuweisen, der den Präferenzen von Immobilieneigentümern nach sozial homogenen Wohnstandorten Rechnung trägt. In der extremen Ausprägung entstehen „Gated Communities“ für zumeist einkommensstarke Bevölkerungsgruppen, gegenüber Wohnquartieren, die von Migranten geprägt sind und sich stark durch gruppeninterne Netzwerke auszeichnen.

Besondere Bedeutung kommt zukünftig in Städten jeder Größe seniorenspezifischen Wohnformen, beispielsweise in Gestalt eines oder mehrerer Mehrgenerationenhäuser, Mehrgenerationenviertel oder auch in Gestalt einer Sun City als erstes deutsches Modellprojekt in Deutschland (nach amerikanischem Vorbild) zu. Besondere Gewichtung erfahren dabei folgende Aspekte:
Wohnformen, Bauweisen, Haustypen, Flächenbedarfe für mehrere Generationen,
Verkehranbindung,
Versorgung für den täglichen Bedarf,
medizinische und physiotherapeutische Dienstleistungen,
Kultur- und Freizeit- und Sporteinrichtungen,
Grünflächen,
Gemeinschaftseinrichtungen, z.B. Bildungseinrichtungen,
Servicekonzept (Fahrdienste, Bügeldienste, Betreuungsdienste u.a.)
und deren jeweilige flächenhafte Zuordnung.

Teile der Bevölkerung bevorzugen demgegenüber freizeitorientierte und image-orientierte Wohnformen. Die Ausrichtung auf das Vorhandensein von Einrichtungen für das persönliche Hobby in unmittelbarer Nähe des Wohnstandorts ist dabei ebenso charakteristisch wie die Wohnstandortwahl aufgrund einer besonders hohen landschaftlichen, kulturellen oder ökologischen Attraktivität und Qualität.

Auch das versorgungsorientierte Wohnen stellt einen wichtigen Trend dar: Bevölkerungsgruppen mit einem hohen Bedürfnis an qualitativ und quanititativ umfangreichem Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot das über die übliche Grundversorgung hinausgeht suchen entsprechende Standorte zumeist in den Ballungsräumen oder größeren Siedlungseinheiten, wo eine entsprechende Ausstattung gegeben ist. Auch Faktoren wie das soziale Gefüge sowie öffentliche Sicherheit und Ordnung spielen eine Rolle.

4. Fazit

Zusammenfassend ist festzustellen, dass mit der Individualisierung der Gesellschaft und den demographischen Veränderungen auch eine Trendverschiebung und Differenzierung hinsichtlich der Wohnraum- und Wohnstandortwahl einhergeht. Das Grundstück mit Einfamilienhaus in einem austauschbaren Wohnbaugebiet stellt weite Teile der Bevölkerung als Wunschwohnstandort nicht mehr zufrieden. Die Bedürfnisse sind so individuell, das sie nicht mehr im Rahmen einer durchschnittlichen Angebotsplanung durch die Gemeinden befriedigt werden können. Vielmehr erscheint es seitens der Gemeinden und Immobilienentwicklungsgesellschaften erforderlich, die individuelle Nachfrage zu erkennen und ihr nachzukommen. Dabei gilt es die Potentiale der Teilräume zu nutzen, um Neubürger in Zeiten stagnierender Bevölkerungszahlen zu gewinnen und damit die Bevölkerungsstruktur zu stabilisieren. Auch den bereits ansässigen Bürgern sollte die Möglichkeit gegeben werden sich dauerhaft für „ihren“ Wohnstandort zu entscheiden. Dies kann durch die bewusste Profilbildung einer Gemeinde und entsprechende Maßnahmen, ausgerichtet an den Bedürfnissen der Bürgerschaft geschehen.